Тетрис или пазлы? КРТ как система сдержек и противовесов

Александр СТАРИКОВ, партнер архитектурного бюро Syntaxis:

За последние полтора десятилетия строительство жилья в России прошло долгий путь от возведения типовых зданий до создания полноценного девелоперского продукта. Эта эволюция обусловлена усилением конкуренции на рынке, совершенствованием архитектурной мысли и технологическим прогрессом. Причем одним из основных факторов движения индустрии вперед стало комплексное развитие территорий (КРТ). Многим знаком этот термин, но не все понимают, в чем именно решительная разница между обычной квартальной застройкой и непосредственно КРТ.

Видеть наперед

Будем честны: в нашей стране проектирование жилья в соответствии с передовыми трендами урбанистки пока не стало повсеместным явлением, но постепенный переход всего рынка на качественно новый уровень просто необходим. В контексте масштабного строительства, рассчитанного на тысячи новых жителей, КРТ может стать фундаментом такого перехода.

Почему речь идет именно об этом формате? Дело в том, что сегодня во многих российских городах потенциал девелопмента внутри границ старых районов по существу исчерпан. Да, есть классные архитектурные концепции, уютные жилые комплексы, клубные дома, компактные объемы, втиснутые в живописные местечки с ювелирной точностью. И все же точечная застройка в большей степени возможна только в контексте участков, где инфраструктуру можно лишь более эффективно и крайне аккуратно «дозагрузить» новым объектом. Точечные же кейсы в «поле» или, к примеру, на месте бывших промышленных территорий — довольно спорная идея.

Но не любая масштабная стройка жилья, магазинов и дорожных проездов на пустыре равна комплексному освоению. КРТ — история, в первую очередь, про автономность, правильную последовательность возведения объектов, логистику, инженерную и социальную инфраструктуры, экономику, экологию, а главное — соединение данных факторов в единую систему. Кроме того, все проектные решения должны закладываться с расчетом на то, как они будут выглядеть и работать не через год или пять лет — спустя десятилетия.

Сколько людей будут жить в смежных районах, как планирует развиваться город, сколько автомобилистов появится в жилом кластере, когда будут заселены соседние территории, какой будет карта зеленых насаждений — все это имеет значение. Если не заниматься прогнозированием и глубокой аналитикой в мельчайших деталях, то любой перспективный квартал даже с симпатичными домами постепенно превратится в стандартный спальник со всеми соответствующими издержками. Именно поэтому в архитектурных бюро, занимающихся подобными проектами, есть собственные аналитические отделы, продумывающие подобные истории, в том числе с использованием мощных цифровых инструментов.

Чтобы сложилось

Банальная квартальная застройка — по своей сути игра в тетрис, где главное правило — максимально быстро и плотно заставить поле фигурами. КРТ — это скорее вдумчивая сборка пазла, где важно не только количество деталей, но и их правильная расстановка. Поэтому вслед за прогнозированием следует соблюдение стадий реализации и последовательность действий. В КРТ стратегическое планирование всегда должно преобладать над оперативным, а долгосрочные цели — над сиюминутными прихотями.

Важно четко определить стадийность, чтобы на каждом этапе девелоперского цикла новый район был самодостаточным и комфортным для жителей, а не изолированной заготовкой чего-то в будущем. Например, при масштабном жилом строительстве любая социальная инфраструктура закладывается в себестоимость. Для застройщика существует соблазн перенести работы, связанные с данным аспектом, в самый конец, в результате чего их реализация может растянуться на годы и привести к тому, что покупатели квартир в первых очередях долгое время будут жить в условиях нехватки элементов инфраструктуры или благоустройства. Это, в свою очередь, способно повлечь понижение спроса, статуса квартала, лояльности целевой аудитории, что не нужно никому. То же самое можно сказать и об озеленении, создании буферных территорий между отдельными частями района, обеспечивающих бесшовность среды.

«Пошив» на заказ

На структурном уровне комплексный подход при масштабной застройке связан с обеспечением самодостаточности среды и высокой степени комфорта. Критически важно достичь на территории эффекта «15-минутного города», чтобы жители не чувствовали себя оторванными от цивилизации и хотели находиться в районе. Эта идея не будет работать, если в ходе реализации проекта произойдет разбалансировка его составляющих, будет проявлено пренебрежение к инфраструктуре в угоду строительству дополнительных жилых площадей.

Идеи полицентризма сегодня получают все большее развитие, особенно на фоне популярности «удаленки», а КРТ является одним из главных проводников данной концепции. Человек стал гораздо сильнее ценить локальную городскую среду, в которой он проводит много времени. Девелоперы, архитекторы и бизнес понимают, что наиболее востребованными у потребителя при прочих равных оказались именно проекты с максимально продуманными и самодостаточными концепциями. Внутри современных ЖК повысился спрос на качественные ресторанные концепции, коворкинги и районные общественные центры. Их создание позволяет сформировать сеть автономных и многофункциональных кластеров, снизить маятниковую миграцию, простимулировать муниципальные экономики, малый и средний бизнес, вплести новый кластер в городскую ткань.

Социальная, спортивная, торговая, досуговая функции должны не только удовлетворять основные потребности жителей, но и подстраиваться под узконаправленные, в том числе более высокие запросы.

Качество выше цены

Сам механизм КРТ в целом похож на систему сдержек и противовесов в политике. Например, девелопер может заиграться и слишком перекосить пропорции проекта в выгодную себе сторону, а город всегда занимает социально активную позицию и стремится ограничить естественное стремление бизнеса к максимальной маржинальности. При правильном ведении подобного диалога и должно рождаться компромиссное решение, приемлемое и выгодное для всех сторон.

Сбалансированные проекты КРТ, где благоустройство, навигация и планировочные решения дополняют друг друга, пока еще не стали основой предложения. Это во многом связано с тем, что зачастую покупатели руководствуются исключительно ценовым фактором, отодвигая остальные аспекты на дальний план. Пока что наличие привлекательной среды не оказывает прямого влияния на продажи в абсолютных величинах: такие кейсы сегодня скорее ориентир, а не основа рынка! Чтобы сформировать массовый спрос и потребительские привычки голосовать рублем за хороший продукт, необходимы время, стабильность, правильные экономические условия, равномерность и устойчивость развития страны.

Наша цель как архитекторов состоит в том, чтобы рано или поздно качество повсеместно стало доминировать над ценой даже в базовом классе жилья, а потребителю не приходилось выбирать между комфортом и стоимостью.

Кстати:

По словам первого заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Александра Ломакина, на сегодняшний день в стране в активной стадии реализации находится 329 проектов КРТ с градостроительным потенциалом 52,6 млн квадратных метров. С помощью КРТ в России уже введено порядка 350 тыс. «квадратов» (в том числе почти 300 тыс. жилых), расселено около 2 тыс. жителей из 54 тыс. кв. м аварийного и ветхого жилищного фонда. 160 млн «квадратов» составляет текущий градостроительный потенциал всех проектов КРТ в России