Баланс и развитие: программа КРТ стала основным инструментом преобразования российских городов

Градостроительный потенциал в России на лето 2024 года составлял 460 млн кв. м — колоссальный объем строительства, который не может быть реализован даже в течение нескольких лет. При этом для полноценного и качественного развития страны важно не просто построить большое количество жилых домов, торговых центров, офисов или иных объектов. Практика показывает, что гармонично развивать города и поселения позволяют современные принципы полицентризма и комплексности, отвечающие в первую очередь запросам населения и основанные на законах экономики. Решению этой задачи и служит механизм комплексного развития территорий.

КРТ — это законодательно регламентированная процедура, направленная на сбалансированное и устойчивое развитие поселений, муниципальных и городских округов. Она включает совершенствование городской среды, улучшение жилищных условий граждан, формирование транспортной, социальной и инженерной инфраструктур, а также благоустройство территорий.

По мнению экспертов, современным требованиям людей к качеству горсреды отвечает только и именно комплексный подход к развитию территорий. «Сегодня городской комфорт — это наличие в шаговой доступности мест работы, учебы и отдыха, магазинов, торгово-развлекательных центров, поликлиник, больниц, детских садов и школ, парков и скверов. Например, по результатам социологического исследования, москвичи довольны качеством городской среды, но им не хватает бытовых сервисов и хозяйственных магазинов в шаговой доступности от дома. Именно эти задачи сейчас решает градостроительная политика», — подчеркнул декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко.

Реализация проектов КРТ позволяет регионам помимо прочего решать вопросы расселения аварийного жилья опережающими темпами, улучшать качество жизни в городах, делать жилье доступнее для миллионов россиян благодаря взаимодействию с опытными застройщиками.

По оценкам заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, градостроительный потенциал проектов КРТ в настоящее время составляет около 108 млн кв. м недвижимости. «На сегодня утверждены проекты КРТ по 648 территориям в 76 регионах страны. Градостроительный потенциал этих площадок составляет 108 млн кв. м недвижимости, из них более 78 млн кв. м жилье, остальное — необходимая для комфортной жизни инфраструктура. Эти проекты сегодня на разных стадиях осуществления, но должны быть реализованы в период от трех до семи лет», — уточнил он. При этом работа по подбору площадок под КРТ продолжается: на сегодняшний день в проработке находится 1 200 территорий на 218 млн кв. м различной недвижимости.

Стоит ожидать, что число проектов КРТ в ближайшее время вырастет кратно, потому что, как показал опыт, это наиболее эффективный способ реновации и повышения качества среды. При этом он сохраняет баланс интересов всех участников процесса и значительно повышает экономическую отдачу от территории.

Реновация и КРТ

Механизм комплексного развития территорий часто сравнивают со столичной программой реновации жилья. И действительно, у этих проектов есть определенные сходства: например, они предусматривают снос неаварийных многоквартирных домов с высокой степенью износа и возведение нового жилья. Конечно, у них немало и различий, и в первую очередь это источник финансирования: так, если программа реновации реализуется в Москве за счет городского бюджета, то расселение аварийного жилья по проектам КРТ производится преимущественно за счет средств застройщиков.

Однако надо отдать должное дальновидности и предусмотрительности властей: проекты КРТ активно помогают столичным властям переселять участников программы реновации в новое жилье. «С 2020 года изданы постановления правительства Москвы о реализации 41 проекта КРТ в 34 районах города, которые предусматривают строительство жилья для целей реновации. Так, в границах проектов предусмотрено возведение около 4 млн кв. м жилья для этих целей, что позволит предоставить современные квартиры более чем 85 тыс. москвичей», — рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов.

Что касается перспективности и масштабирования принципов КРТ, то стоит заметить, что принципы, заложенные в программу реновации столичного жилого фонда, в скором времени найдут отражение и в региональных проектах КРТ — в первую очередь это касается обеспечения новой жилой застройки объектами социально значимой инфраструктуры.

Правила игры

Меняющиеся представления людей о комфортной жизни, новые запросы населения в отношении жилья отчетливо показали, что запущенная несколько лет назад программа на сегодняшний день уже несовершенна и требует актуализации. Понятно, что это задача не только власти и экспертов отрасли, но и законодателей. «Это молодой механизм, есть болевые точки. До конца года предложения, которые могут улучшить качество реализации КРТ, на законодательном уровне проработаем и примем», — пообещал Никита Стасишин.

В частности, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов обратил внимание на необходимость законодательного закрепления обязанности возведения социальных объектов в проектах комплексного развития территорий: «Мы должны исключить саму возможность строить жилье без социальных объектов. Речь идет именно о том, чтобы в обязательном порядке при принятии решений о застройке было принято и решение о том, за чей счет, кто, где и в каком объеме будет строить объекты всей инфраструктуры, в том числе социальной. Это будет совместным обязательством органов власти и застройщика».

Кроме того, законодателям предстоит ввести упрощенный порядок внесения (в течение 90 дней) изменений в генеральные планы и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для случаев комплексного развития территории по инициативе правообладателей. Также обсуждается инициатива упростить использование сельхозземель, если правообладатель сам инициирует проект КРТ.

Контроль и учет

Нестандартный подход к осмыслению принципов программы КРТ показывает, что при определенных условиях она способна и на решение других градостроительных задач. Так, на прошедшем Петербургском международном экономическом форуме президент Владимир Путин предложил бесплатно передавать инвесторам бесхозные земли, на которых есть свалки, при условии, что предприниматель готов профинансировать вывоз мусора с участка. По мнению депутата Госдумы РФ Владимира Ресина, решение этой задачи должно происходить в рамках проектов КРТ. «В регионах набирает обороты механизм комплексного развития территорий, и, возможно, в этом случае бесхозные объекты стоит учитывать и в рамках этой программы. Тогда в конечном итоге значительно повышается их инвестиционная стоимость и определяется цель будущего использования. Предоставление земельных участков предпринимателям на таких условиях создаст стимул для развития бизнеса: и они, и девелоперы получат возможность реализовывать интересные проекты жилой застройки или другой коммерческой недвижимости на очищенных территориях», — считает он.

Марат ХУСНУЛЛИН, заместитель председателя правительства РФ:

«Механизм КРТ является одним из основных перспективных инструментов градостроительного развития и качественного обновления городских пространств. Он позволяет решать одну из ключевых задач — создание современных городских кварталов, где сразу есть все необходимое для жизни, работы и отдыха граждан, включая коммунальную, социальную, дорожную инфраструктуры. Этот механизм действует с 2021 года и с каждым годом наращивает темпы»

Антон МОРОЗ, вице-президент НОСТРОЙ:

«Работа над проектами КРТ комплексная: в ней участвуют город, девелоперы, собственники недвижимости в границах проектов КРТ и инвесторы. Опыт крупнейших девелоперов показывает: благодаря реализации проектов КРТ они имеют возможность создавать более высокий уровень качества жизни и участвовать в формировании нового облика региона»