Развитие экосистемы: ситуация на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и других крупных городов

Елена Сергеевна, охарактеризуйте особенности и перспективы комплексного развития территорий в Петербурге.

Программа КРТ по примеру московской в Санкт-Петербурге так и не заработала. Было предложено переселить людей из «хрущевок» в новостройки, однако без предоставления равнозначной площади в том же районе, как это делается в Москве. Поэтому возникло недовольство, и депутаты Заксобрания заморозили закон о КРТ.

В Москве программа реализуется с 2020 года, и в работе 41 проект в 34 районах столицы. В Екатеринбурге компания Брусника показала мастер-план первого проекта КРТ в микрорайоне Уралмаш, да и в других городах есть проекты КРТ. На мой взгляд, в Санкт-Петербурге в этом вопросе и законодательная база, и заинтересованность со стороны властей должны подняться на новый уровень.

Идет ли на рынке укрупнение управляющих и девелоперов?

Конечно, есть такая тенденция — укрупнение игроков на рынке недвижимости и развитие экосистем вокруг них. Однако укрупнение идет не только за счет покупки, когда крупную девелоперскую компанию привлекают в другой фирме имеющиеся ресурсы. Проблемы с привлечением проектного финансирования привели к тому, что основные объемы строительства теперь концентрируются у нескольких крупных девелоперов. К примеру, с января по июнь 2024 года под застройку в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было приобретено 540 гектаров, из них 221 гектар купила GloraX и 258 — Dogma, то есть 88,7% купленных земельных участков — у двух девелоперов, это и есть укрупнение.

Укрупнения управляющих компаний пока не видно. Однако есть тенденция: девелоперские компании создают не только свои УК, но и собственные архитектурные компании.

Как вы оцениваете результаты внедрения проектного финансирования?

Проектному финансированию менее 10 лет, но уже видны некоторые итоги. Улучшение контроля за финансовыми потоками и общей организацией бизнес-процессов привело практически к искоренению такой проблемы, как обманутые дольщики, да и в целом к снижению рисков. Благодаря этому произошла стабилизация рынка жилой недвижимости. Но выяснилось, что зачастую проектное финансирование доступно в первую очередь крупным девелоперским компаниям, которые устойчивы и имеют хороший «послужной список». После введения эскроу-счетов стоимость новостроек выросла на 10-15%, так что этот процесс можно прокомментировать: дороже, но надежнее.

Какие сегодня самые востребованные направления в девелопменте?

Смотря у кого востребованные. Для девелоперов остаются доходными и жилая, и коммерческая недвижимость. С января по июнь этого года было заключено 44 тыс. сделок по жилой недвижимости — на 48% больше, чем за аналогичный период прошлого года. После отмены льготной ипотеки этот высокий спрос спадет, но останутся другие программы. Покупатели адаптируются, а девелоперские компании предложат новые выгоды для людей.

По данным «Петербургской недвижимости», объем предложения на первичном рынке жилья в петербургской агломерации с июня 2023 года снизился на 10%. То есть спрос есть, а квартир меньше, значит, и направление остается востребованным у обеих сторон интересантов.

Строительство складов всегда оставалось надежным и стабильным сектором для работы. За полгода можно возвести постройку, и строительство простое по сравнению с другими сегментами. Тем более, что в последнее время запрос на складскую недвижимость увеличился.

Если говорить про инвесторов, то жилье в долгосрочной перспективе неуклонно дорожает, поэтому интерес инвесторов к нему и не слабеет. Оживление сферы гостеприимства дает инвесторам надежду на стабильный доход в сегменте апартаментов, ведь потоки отечественных туристов внутри России только увеличиваются, развиваются апарт-отели там, где их раньше не было. И две столицы активно работают с этим форматом. Объем предложения апарт-отелей в Санкт-Петербурге, согласно данным VALO Service, на март составил 5,5 тыс. юнитов, в Москве, по данным Ricci, — 3,3 тыс. номеров. Сервисные апартаменты в Екатеринбурге, Казани, Челябинске, Новосибирске хотя не занимают пока заметных объемов, но имеют тенденцию к росту.