Город коротких расстояний: компактность как стратегия пространственного развития страны

Григорий СОЛОМИН, управляющий партнер компании «Новая Земля»:

Городское население составляет сейчас в России почти 109,7 млн человек, сельское — 36,8 млн. При этом первое за 30 лет почти не выросло (по данным Росстата, «городских» в стране в 1991 году было 109,4 млн.), а площадь городов — пятно их застройки — увеличилась (во многих населенных пунктах почти вдвое). Так появились огромные новые районы на пустых периферийных территориях, при этом у большинства городов нет бюджетов на создание там обеспечивающей высокое качество жизни инфраструктуры: парков, объектов культуры, высокооплачиваемых рабочих мест. Поэтому люди стоят в пробках из-за ежедневной маятниковой миграции — в центр города на работу или учебу и обратно. В то же время в центральных и срединных частях — в уже сложившихся границах — много ветхой и аварийной застройки, бывших промышленных и складских зон. Это и есть приоритетные территории для развития по формату «компактного города»: они находятся в пешей доступности от уже существующих инфраструктурных объектов.

Плотность = обеспеченность

Термин «компактный город» был введен в 1973 году математиками Джорджем Данцигом (George Dantzig) и Томасом Саати (Thomas Saaty), объединенными желанием более эффективно использовать ресурсы. Концепцию в том виде, как она повлияла на городское планирование, часто связывают с именем Джейн Джекобс (Jane Jacobs) и ее книгой «Смерть и жизнь больших американских городов» (The Death and Life of Great American Cities), вышедшей в 1961 году. Она критиковала градостроительную политику, разрушающую, по ее мнению, множество внутригородских сообществ.

Модель «компактного города» подразумевает жесткий контроль за новым строительством на периферийных территориях. Необходимо ограничить экстенсивный рост города и перейти на интенсивный. Для этого нужно сформировать баланс между плотностью жилья и городской инфраструктурой. Там, где ее много, можно добавить плотность застройки в рамках нового строительства, а там, где уже много чего понастроено, но не подкреплено необходимой инфраструктурой, нужно создать недостающее. При этом плотность новой застройки требуется ограничить, исходя из инфраструктурной обеспеченности территории — она описана, к примеру, стандартами комплексного развития финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» в виде малои среднеэтажной центральной модели, которая максимально отвечает современным запросам горожан.

Вместе с тем, необходимо решить проблему уже существующих спальных районов, построенных за предыдущие 30 лет, определить в них приоритетные запросы на недостающую городскую инфраструктуру и постепенно формировать ее для жителей: высокооплачиваемые рабочие места, объекты культуры и спорта, современные общественные пространства, медицинские сервисы.

Кто в плюсе?

В большинстве российских городов рынок недвижимости слабый: девелопер не может взять на себя выкуп привлекательных застроенных участков. Для решения этой проблемы в конце 2020 года был принят федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ). Под расселение могут попасть только ветхое и аварийное жилье, неэффективно используемые складские, промышленные и коммунальные зоны. Однако для действенного развития механизма КРТ необходимо государственное софинансирование или иные меры поддержки.

Эффект от этих решений для государства многократно окупит себя в дальнейшем. Значительно сократятся расходы на развитие городской инфраструктуры и ее содержание: не нужно будет тянуть инженерные и транспортные сети на периферию, распылять на разрастающиеся районы и так скудные бюджеты на социальную инфраструктуру и общественные пространства.

Жители ветхого и аварийного жилья тоже останутся в плюсе: им будут предоставлены современное жилье в том же районе или денежная компенсация (на которую они могут приобрести жилье в другом месте). В результате люди получат высокое качество жизни — в 15-минутной пешей доступности от их нового дома уже есть спортивные объекты, парки, детские сады и школы, культурные центры, магазины и кафе.

План по «цифре»

Решение проблем городского развития в масштабе всей страны можно рассмотреть на примере столицы Республики Бурятии Улан-Удэ, где последствия неконтролируемого роста города выражены наиболее ярко. Более 45% от всей застройки составляет частный сектор, в котором плотность в десять раз ниже стандарта «ДОМ.РФ». Эти новые районы разрастались так быстро, что местные власти не успевали создавать в них даже базовую инфраструктуру, дороги, коммуникации. При этом 77% рабочих мест находится в центре города.

В мастер-плане агломерации Улан-Удэ, разработанном нами совместно с «ДОМ. РФ» и Республикой Бурятией, была определена стратегия пространственного развития «Шене-Удэ» («Новая река»). Концентрируя новое строительство на неэффективно используемых участках в центральной части города вдоль реки, мы предусмотрели создание районов с высоким качеством жизни, обеспечивающих потребности рынка недвижимости до 2040 года. В результате реализации мастер-плана свыше половины жителей Улан-Удэ будут проживать поблизости от всей инфраструктуры — менее 15 минут пешком.

Со схожими вызовами сталкиваются сейчас Краснодар, Махачкала и другие города с растущим населением. Они стоят в пробках: люди каждый день едут с окраин из-за дисбаланса функций в центральных и периферийных районах. Конечно, можно увеличить объемы строительства дорог, и по такому пути расширения границ городов (а следом за ним и транспортной сети) пошли, например, многие американские города — в результате на быстро увеличивающиеся территории распределялось все меньше бюджета в расчете на 1 гектар, что снижало качество этих дорог и общественного транспорта.

Вот только 60% городов в России — с убывающей
численностью населения, а значит, в них модель «компактного города» еще более
востребована. Реализация такой градостроительной политики в масштабе всей
страны может дать существенные эффекты для развития человеческого потенциала,
улучшения экологии и роста ВВП страны. Но для этого городское развитие должно
стать прозрачным процессом, и обеспечить это позволяют «цифровые» инструменты
пространственного планирования. Так, по своей инициативе мы разработали
«цифровой» индекс инфраструктурной обеспеченности территорий, который выявляет
участки под приоритетное развитие по принципу «строим там, где уже есть инфраструктура».
Наш инструмент уже успешно применяется в Улан-Удэ, Ижевске, Дербенте, а также в
международных проектах — ключевой из них в Йоханнесбурге (ЮАР). Индекс
определяет по всему городу параметры потенциальной застройки — на каких
территориях эффективно создавать различную плотность жилья, а на каких необходимо
построить недостающую городскую инфраструктуру. Впоследствии эти территории
фиксируются в генеральных планах и правилах землепользования и застройки.